Ein reguläres Verfahren

Bevor eine Gemeinde ihre Ortsplanung ändert, prüft der Kanton den Entwurf vor. Diese Vorprüfung ist kein Sonderfall, sondern gesetzlich vorgeschriebener Standard. Sie dient dazu, Mängel, Unklarheiten oder rechtliche Fragezeichen frühzeitig zu erkennen, bevor eine Vorlage in die öffentliche Mitwirkung und später vors Volk kommt. Genau das ist beim Zweitwohnungsgesetz geschehen: Das Amt für Raumentwicklung Graubünden (ARE) hat die Teilrevision des Davoser Zweitwohnungsgesetzes (GZWD) im Oktober 2025 vorgeprüft und der Gemeinde einen zwölfseitigen Bericht zugestellt.

Wichtig dabei: Der Bericht ist kein Urteil, sondern eine fachliche Einschätzung zuhanden der Weiterentwicklung der Vorlage. Und er enthält bei Weitem nicht nur kritische Punkte. Der Kanton begrüsst ausdrücklich, dass die Schutzklausel (Sicherung eines Erstwohnungsanteils) erst bei substanziellen Eingriffen wie Abbruch, Wiederaufbau oder Auskernung zum Tragen kommt, dass nur grössere Gebäude ab vier altrechtlichen Wohnungen betroffen sind und dass mit der Ersatzabgabe ein Instrument vorgesehen ist, das die Regelung verhältnismässig und ausgewogen macht. Wer den Bericht auf reine Kritik reduziert, zeichnet ein unvollständiges Bild.

Beurteilt wurde das Gesetz – nicht die ganze Wohnraumstrategie

Ein zweiter, oft übersehener Punkt: Das ARE hatte einzig die Teilrevision des Zweitwohnungsgesetzes zu prüfen, also einen konkreten Gesetzestext mit seinen einzelnen Bestimmungen. Diese Teilrevision ist aber nur eines von mehreren Elementen der umfassenden Davoser Wohnraumstrategie, die der Kleine Landrat bereits seit 2023 umsetzt. Neben der raumplanerischen Regelung zum Erhalt von Erstwohnraum umfasst die Strategie auch massive raumplanerische Anreize, finanzielle Fördermittel, eine kommunale Liegenschaftenstrategie sowie ergänzende Massnahmen wie das Controlling der Wohnnutzungen. Der Vorprüfungsbericht äussert sich zu keinem dieser übrigen Elemente. Er kann die Gesamtstrategie gar nicht beurteilen.

Am Runden Tisch war der Bericht bekannt

Der Vorwurf, wonach der Vorprüfungsbericht am Runden Tisch verschwiegen worden sei, ist nicht korrekt. Am Runden Tisch, an dem sämtliche Ortsparteien und das Initiativkomitee der Erstwohnungsinitiative den Kompromiss erarbeitet haben, wurde offen über die Vorprüfung und über deren Ergebnisse informiert, inklusive der Tatsache, dass der Kanton Kritikpunkte und Verbesserungsbedarf sah. Die Eckpunkte der vorgeprüften Lösung wurden auf einer Präsentation zusammengefasst und erläutert. Die Teilnehmenden des Runden Tischs wurden u.a. auch mit dem Planungs- und Mitwirkungsbericht (PMB) dokumentiert. Der PMB behandelt in einem ausführlichen Kapitel die im Vorprüfungsbericht enthaltenen Bedenken des Kantons. Diese Themen wurden am Runden Tisch zu einer Kompromisslösung weiterentwickelt. Wer am Runden Tisch mit dabei war, wusste um die Existenz und den Inhalt der kantonalen Rückmeldung.

Zwei konkrete Anliegen aus dem Vorprüfungsbericht – die auf bestimmte Zonen beschränkte Geltung sowie die einschneidenden Regeln bei Stockwerkeigentum und Einfamilienhäusern – wurden von den Ortsparteien selbst am Runden Tisch eingebracht und flossen direkt in den Kompromiss ein. Das zeigt: Man hat sich nicht nur informell orientiert, sondern die kantonalen Hinweise aktiv aufgenommen und verarbeitet.

Der Kompromiss kommt dem Vorprüfungsbericht entgegen

Nach der öffentlichen Mitwirkung im Frühling 2026 hat der Kleine Landrat die Vorlage nochmals überarbeitet und ist dabei einem Grossteil der Bemerkungen aus dem Vorprüfungsbericht entgegengekommen: Die Anteilsregelung für Erstwohnungen gilt nun einheitlich fürs ganze Gemeindegebiet statt nur für einzelne Zonen – die vom Kanton monierte Ungleichbehandlung ist damit behoben. Die als zu einschränkend kritisierte Zusatzregel bei der blossen Erweiterung eines Mehrfamilienhauses oder einzelner Eigentumswohnungen wurde gestrichen. Die Bestimmungen zu Zusammenlegung und Splitting von Wohnungen wurden präzisiert, sodass nur die tatsächlich betroffenen Flächen der Anteilsregelung unterliegen. Auch die Formulierung der Ersatzabgabe wurde vereinfacht und rechtlich geschärft.

Damit ist unbestritten: Der Kompromiss entspricht den kantonalen Anforderungen deutlich besser als die ursprünglich vorgeprüfte Fassung. Dass ein Vorprüfungsbericht kritische Anmerkungen enthält, ist im Übrigen keine Davoser Besonderheit. Auch der Vorprüfungsbericht zur Teilrevision des Zweitwohnungsgesetzes in der Gemeinde Flims fiel seinerzeit kritisch aus. Die Flimser Stimmbevölkerung hat der Regelung dennoch zugestimmt. Und diese Regelung, die im Grundsatz jener von Davos ähnelt, wurde von der Kantonsregierung genehmigt und stellt geltendes Recht dar.

Das zeigt: Entscheidend für die Gemeinde ist letztlich nicht der Vorprüfungsbericht als solcher. Er liefert wertvolle Hinweise zur Weiterentwicklung einer Vorlage – das ist sein Zweck, und genau dafür hat ihn der Kleine Landrat auch genutzt. Entscheidend ist die vermutete Rechtskonformität und, im Streitfall, die Beurteilung durch die zuständigen Gerichte. Zusätzlich bestätigt wird der eingeschlagene Weg durch den Bund: Das Bundesamt für Wohnungswesen empfiehlt Tourismusgemeinden wie Davos ausdrücklich Erstwohnungsanteile und Ersatzabgaben als Teil einer kombinierten Wohnraumstrategie – genau das, was Davos mit dem vorliegenden Kompromiss umsetzt.

Der Weg ist vorgezeichnet

Der Kleine Landrat ist überzeugt, dass die vorliegende Teilrevision des Zweitwohnungsgesetzes eine ausgewogene Lösung darstellt, die dem dringenden Bedürfnis nach mehr Erstwohnraum gerecht wird. Am 20. August 2026 berät der Grosse Landrat über die Vorlage. Stimmt er zu, entscheidet am 29. November 2026 das Davoser Stimmvolk. Der Kleine Landrat setzt sich für eine sachliche Debatte ein, und dafür, dass am Ende die Bevölkerung über eine durchdachte, ausgereifte und rechtlich abgestützte Vorlage entscheiden kann.

Kleiner Landrat der Gemeinde Davos